Por Tereza Borba
Diante da vigência da nova Lei de Regularização Fundiária, nº 13.465/17(que já não é tão nova), não são poucos os esforços das Gestões Municipais no sentido de implementá-la e, sobretudo, de garantir a entrega dos títulos de propriedade às famílias.
A primeira necessidade é entender como iniciar o trabalho, tendo em vista a previsão na citada lei de conceber a regularização fundiária enquanto procedimento administrativo. Dessa forma, estabelece a competência do Município para instaurar a REURB (Regularização Fundiária Urbana) e desencadear as fases legais previstas, até a etapa registral realizada pela serventia de registro de imóveis da circunscrição do imóvel a ser regularizado.
Importante ressaltar que para instauração e processamento administrativo da REURB, independe de base normativa ou regulamentação da mencionada Lei no âmbito do Município, conforme estabelece o parágrafo único do art. 28: “Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta Lei, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização fundiária urbana.”
Uma vez instaurada a REURB, o Município terá que realizar levantamento jurídico fundiário para constatar a titularidade do domínio dos imóveis que serão regularizados. Tal providência é necessária tanto para determinar o instrumento de regularização a ser adotado, isto é, o direito real a ser conferido aos beneficiários, quanto para proceder à notificação do proprietário.
Havendo ausência de manifestação do titular do domínio de imóvel público ou particular, no prazo de 30 dias estabelecido pela notificação, será interpretado como concordância com a REURB.
Se houver impugnação, deverá ser iniciado procedimento extrajudicial de composição de conflito, situação regulada pela própria lei 13.465/17, sendo prevista a criação de câmaras de prevenção e resolução administrativa de conflitos, na esfera municipal ou mediante estabelecimento de parceria com o Tribunal de Justiça. Importante previsão, com vistas a evitar a judicialização do caso.
O Projeto de Regularização Fundiária poderá ser elaborado simultaneamente à realização dos levantamentos técnicos, socioeconômico, urbanístico e outros, objetivando a formulação da planta da situação existente, do memorial descritivo e da lista dos ocupantes que irão figurar como adquirentes dos imóveis, perante o Cartório de Registro de Imóveis. A lei 13.465/17 prevê o conteúdo mínimo e detalhamento a ser considerado no Projeto e na Certidão de Regularização Fundiária (CRF), e estabelece ainda que os Municípios poderão dispensar exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes, além de outros parâmetros urbanísticos.
Após a aprovação do Projeto de Regularização Fundiária pela própria municipalidade, ocorre a conclusão da REURB, caracterizada pela emissão da CRF, que consiste no título hábil para efetivar o registro e abertura das matrículas autônomas, perante o Registro Imobiliário. Uma especificidade trazida pela nova lei é a desnecessidade de individualização dos títulos de propriedade, uma vez que integra a CRF a lista dos ocupantes, com a respectiva qualificação e a indicação do direito real a ser conferido aos beneficiários. À medida que é aberta a matrícula, o cartório emitirá certidão de propriedade para cada imóvel, com as especificações do imóvel regularizado e do adquirente.
A regularização não está restrita a imóvel com destinação de moradia. Assim, poderão ser regularizados imóveis para fins sociais e comerciais. Cabendo ao Município reconhecer o interesse público.
Outro aspecto a considerar é a ampliação do alcance da regularização, contemplando vilas e povoados inseridos fora do perímetro urbano. Isso porque foram considerados todos os núcleos informais com usos e características urbanas, ainda que situados em zonas rurais.
A 13.465/17 também regulamentou o DIREITO REAL DE LAJE, previsto pelo Código Civil Brasileiro, e reconheceu a tipologia do CONDOMÍNIO URBANO SIMPLES (art. 61), situação comum nas ocupações espontâneas consolidadas e nos loteamentos irregulares e/ou clandestinos, onde as famílias vão acomodando seus entes familiares em edificações num mesmo lote.
Em síntese, para o desencadeamento da REURB os Municípios precisam constituir uma equipe multidisciplinar, tendo em vista o próprio conceito contido na lei, a saber, a regularização consiste num conjunto de medidas sociais, jurídicas, urbanísticas e ambientais, sendo necessária essa integração temática para promover o direito fundamental à moradia.
TEREZA BORBA
Advogada, especialista e consultora em Regularização Fundiária.
